购买房龄超过20年的二手房，在按揭贷款时遭遇限制导致无法履约，“80后”“郑漂”李子栋于是将中介及房主告上法庭，要求双倍返还定金。2015年12月2日，郑州市惠济区人民法院审结这起买卖合同纠纷，一审判决解除双方签订的房屋买卖合同并返还定金。

    李子栋在郑州一家科技公司工作。经过几年的辛苦努力，李子栋手中有了一小笔积蓄。同家人商议后，李子栋决定在郑州市购买属于自己的一套房屋。

    经过多方选择和比较，经过阳光中介公司的介绍，2015年3月，李子栋看中了赵金利的一套两居室。“经过商量，我和家人都觉得房屋地段好，附近交通便利，而且旁边还有小学和菜市场，配套设施比较齐全，就决定买下了。”

    于是，2015年3月12日，李子栋同阳光中介公司及房主赵金利签订了房屋买卖合同。合同约定，“赵金利将位于郑州市的70平米的房屋一套卖给李子栋，房款总价为56万元，李子栋自合同签订时支付定金5000元，该定金在立契前暂时由阳光公司代为保管。”

    合同中也约定了购房款的支付方式：“李子栋与房主赵金利签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，李子栋按合同申请贷款的比例支付首付款，其余价款用银行贷款支付。”合同中还约定，房主赵金利应积极配合李子栋到房管局立契并办理房产过户及相关手续。

    随后，按照合同的约定，李子栋向阳光公司支付了5000元的购房定金。但就在李子栋办理房屋贷款手续时，遭遇到了意想不到的尴尬。银行工作人员告诉他，由于李子栋购买的房屋建于1985年，至合同签订时的2015年房龄已达到30年，房屋房龄太长，按照政策最长只能贷款9年，贷款额度最高只有23万元，这与李子栋预期的贷款20年，最高贷款额度32万元有着不小的差距。

    深感超出自己经济承受能力的李子栋多次找到中介阳光公司及房主赵金利进行协商，却始终没能达成一致意见。李子栋于是放弃了贷款，合同也因此不能继续履行。

    2015年8月27日，李子栋向惠济法院提起诉讼，要求解除其与阳光公司及赵金利间签订的房屋买卖合同，阳光公司双倍返还其定金10000元，并承担诉讼费用。

    李子栋在法庭上表示，“我当时去了很多家银行，看了房子的年限情况后，都不给提供贷款。好容易托关系找了一家又告诉我最多只能贷款9年。因履约不能，导致双方无法在合同约定的时间过户，因此我要求解除合同，双倍返还定金。”

    惠济法院经审理后认为：原告李子栋与被告阳光公司及被告赵金利签订的房屋买卖合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。因该合同已无法履行，致使双方不能实现合同目的，故原告李子栋请求解除合同，符合相关法律规定，应予以支持。因原告李子栋与被告阳光公司及被告赵金利在合同签订过程中均无过错，被告阳光公司应将收取原告的定金5000元返还原告，因被告赵金利未收取原告定金，不应承担返还责任。故原告赵金利请求双倍返还定金的请求，证据不足，理由不当，不予支持。

    遂依照相关法律规定，判决解除原、被告于2015年3月12日签订的房屋买卖合同；被告郑州阳光公司返还原告李子栋定金5000元。

    【说法】

    随着房价的逐渐攀升，相比新房，二手房以其具有现房、性价比相对较高、居住环境较为成熟、交通便利等原因受到了不少购房者的青睐。但由于二手房交易涉及环节多、手续复杂，由此所引发的二手房买卖纠纷也呈上升趋势。

    由于在二手房买卖交易时，根据现行政策，二手房的房龄会直接影响到贷款的年限和利率。房龄较长的二手房，还有可能面临难以申请银行贷款的风险。因此，市民在二手房交易的过程中，要注意留心该房屋的房龄情况，以避免不必要的法律风险。如本案中，原告李子栋由于不熟悉相关贷款政策，购买了房龄为30年的二手房后，导致因经济负担过重而不得不放弃购房。不仅浪费了自身人力、物力，为讨要定金不得不将对方告上法庭，还有可能错过最佳的购房时机。

    所谓“房龄”就是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。而由于在二手房买卖过程中，不少房主都不能准确说出自己房屋的真实房龄，也不知道如何计算房龄，而一些中小型中介，在向购房者介绍房源时，也都会避开谈房龄的问题或是一笔带过，甚至把房龄说得更加“年轻”。因此，市民在购买二手房屋时，考察“房龄”是必不可少的重要环节。就二手房房龄的确认，市民可通过向相应的房屋管理部门申请查询，向小区居委会、物业咨询，或向老住户询问等方式，多方获取该房屋的真实“年龄”。

    此外，市民在签订《房屋买卖合同》时，要注意在显著位置中明确注明该房屋的“房龄”，同时在合同中明确约定买家有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失，以便在今后面临矛盾和纠纷时，能够有效维护自身的合法权益。